Италия. Недвижимость Тосканы

Стройные кипарисы, перечерчивающие линию горизонта, спускающиеся по мягким холмам, прямые ряды виноградников и оливковых деревьев, вечная дымка тумана на отдаленных склонах, изумрудная зелень лугов и золото вспаханных полей, красивейшее побережье Лигурийского моря и заснеженные горы — все это Тоскана.

Италия

Стройные кипарисы, перечерчивающие линию горизонта, спускающиеся по мягким холмам, прямые ряды виноградников и оливковых деревьев, вечная дымка тумана на отдаленных склонах, изумрудная зелень лугов и золото вспаханных полей, красивейшее побережье Лигурийского моря и заснеженные горы — все это Тоскана. 

Красота ее земель вдохновила многих великих: Леонардо да Винчи, Боттичелли, Рафаэля, Данте, Петрарку и Боккаччо — на создание своих шедевров. Ее богатое культурное наследие сосредоточено не только в основных центрах эпохи Возрождения: Флоренции, Пизе, Сиене, Лукке, но и в небольших деревеньках, разбросанных тут и там. Тоскана вобрала в себя все, что ассоциируется с Италией: природную красоту, богатую историю, насыщенную культурную жизнь, известную во всем мире кухню и удивительное радушие людей. И хочется стать частью этого мира, поселиться здесь прямо сейчас, не откладывая до лучших времен. 

ДОСЬЕ 

ИТАЛИЯ

Столица: Рим.

Население: в Италии проживают более 57 млн человек.

Географическое положение: страна расположена в южной части Европы на Апеннинском полуострове.

Климат: на большей части Италии — субтропический средиземноморский, на севере — континентальный, переходящий в умеренный, в горных районах — высокогорный.

Официальный язык: итальянский.

Время: отстает от московского на два часа.

Валюта: евро. 

Как все начиналось 

Первыми облюбовали эту землю этруски (1350–1150 годы до н. э.). В 351 году до н. э. их потеснили римляне, присоединившие Тоскану к своим территориям. В тот период активно развивалась инфраструктура края: строились города (среди прочих — Лукка, Сиена, Пиза, Флоренция), совершенствовались заложенные еще этрусками системы сельского хозяйства и транспорта. 

В V веке н. э. с падением Римской империи Тоскана, как и многие другие европейские земли, вступила в пору хаоса. Регион часто подвергался атакам со стороны вестготов и других варварских народов. Лишь к XII веку ситуация улучшилась. Значительную роль в усилении финансовой и политической стабильности региона сыграли пилигримы, совершавшие паломнические поездки из Рима во Францию и обратно. Путешественникам требовались еда и кров, это подтолкнуло к открытию таверн, гостиниц и церквей. Крупные тосканские поселения, укрепляя свое влияние, развивали текстильную промышленность, торговлю, банковское дело, привлекали богатых дворян на свои земли. 

В начале XV века политическим и культурным центром эпохи Возрождения стала Флоренция. Под патронажем богатых семей города были созданы известные шедевры изобразительного искусства, литературы и архитектуры. Именно Тоскана признана колыбелью Ренессанса, а язык, на котором здесь говорили и писали, стал единым для всей Италии. 

Следующая важная веха в истории, последовавшая вскоре после окончания правления семейства Медичи, — завоевание этих земель Наполеоном. Однако его правление длилось недолго. В 1861 году тосканцы проголосовали за присоединение своей территории к Италии. С 1865 по 1870 год Флоренция даже удостоилась чести быть столицей государства. 

В начале XX века регион сотрясали постоянные конфликты городских и сельскохозяйственных рабочих с промышленниками и крупными землевладельцами, в результате чего была подготовлена почва для продвижения во власть правителей фашистского толка. После Второй мировой войны последовал тяжелый восстановительный период, благодаря чему возродилась новая или, вернее сказать, такая, какой она была всегда, — сказочно красивая и очень интересная в историческом и культурном плане Тоскана. 

На сегодняшний день это один из 20 регионов Италии, где на территории в 23 тыс. кв. км проживают около 3,6 млн человек. Многие из них селятся в небольших деревнях или уединенных домах, поэтому здесь всего 11 городов‑пятидесятитысячников. 

Предметы особой гордости 

В Тоскане множество городов, каждый из которых замечателен по-своему. 

Среди самых известных — Пиза, где находится знаменитая падающая башня. Архитектурный ансамбль, частью которого она является, безусловно, красив. Но все же главная изюминка именно в том, что башня наклонена. Поднимаясь на ее верх, всем телом чувствуешь ускользающую вертикаль. 

Сан-Джиминьяно называют средневековым Манхэттеном. Его высокие башни действительно напоминают американские небоскребы. Город расположен на холме, и его «высотки» видны практически отовсюду. До наших дней сохранились всего 13 из 72 построенных башен. Они пережили войны, природные катаклизмы и перепланировки, которым подверглись многие итальянские города. Существует множество версий о назначении «небоскребов». Одни считают, что они исполняли военную функцию и их использовали в качестве сушки крашеного текстиля. Другие доказывают, что между башнями располагались мостики, соединявшие дома разных фамилий. 

Хотя Сиена и не входит в золотую тройку Италии: Рим — Флоренция — Венеция, где курсируют основные потоки туристов, она ничуть не уступает им по архитектурному великолепию и богатству исторических памятников. Чего только стоит центральная площадь Piazza del Campo, похожая на раскрытую морскую раковину! Ее красная брусчатка скрыта от глаз лишь два раза в год, когда здесь проходят скачки (palio), где соревнуются представители разных частей города. Это действо хорошо видно с башни del Mangia. В конце узкого прохода в 400 ступеней перед вами открывается удивительная панорама города и его окрестностей. Стоит заглянуть в здание Palazzo Pubblico XIII века. Кроме красочных расписных стен, залов и часовен притягивает внимание фреска Амброджо Лоренцетти. В аллегорической форме она рассказывает о результатах плохого и хорошего правления. 

Атмосферу Тосканы можно почувствовать, даже не заезжая в города. Стоит только очутиться в районе Валь д’Орчиа (Val d’Orcia), что на юге от Сиены. Пасторальные картинки Валь д’Орчиа для многих стали образом истинной Италии. Изумрудные волнистые холмы, остроконечные кипарисы вдоль дорог, собранная «рулетиком» скошенная трава и бесконечные виноградники. Эту естественную гармонию дополняют здешние городки с «загоревшими» на солнце стенами древних церквей и палаццо. 

Безусловно, Флоренция — один из самых красивых городов мира. Оказавшись на одном из старинных мостов, переброшенных через ленивую реку Арно, восхищаешься башнями и куполами, дворцами и садами, монастырями и виллами. Величественные здания и ренессансные церкви построены величайшими мастерами: Альберти, Брунеллески и Микеланджело, а украшены Боттичелли, Мазаччо и Леонардо да Винчи. Невозможно пройти мимо собора Santa Maria del Fiore с его куполом — шедевром Брунеллески — весом 25 тыс. т и высотой 107 м. Секрет неповторимой красоты здания кроется в использовании в его внешнем и внутреннем оформлении трехцветного мрамора (белый, розовый и зеленый). Рядом — капелла Battistero S. Giovann, построенная в XI веке из белого мрамора. На ее дверях изображены поражающие воображение сцены из Нового и Ветхого Завета. В двух величайших музеях — галерее Уффицы и палаццо Питти — представлены предметы искусства, собранные главным образом семейством Медичи. Флоренцию по праву называют столицей мира прекрасного. Здесь 65 музеев, 69 интересных церквей, 85 дворцов, бесчисленные фонтаны и памятники. Туристов влекут сюда также элегантные магазины, знаменитые рестораны и демократичные траттории, оживленные площади и тихие переулки. 

Можно еще долго рассказывать о тосканских городах и деревеньках: Лукке, Гроссето, Ареццо, Валь д’Орчиа, приморских Ливорно, Пьомбино. Каждый из них неповторим и по-своему интересен. 

Качество жизни 

В Италии проживают много иностранцев. Принятые в конце 90‑х годов законы сделали эту страну одной из самых демократичных в плане проведения нерезидентами операций с недвижимостью. Неудивительно, что в последнее время рынок жилья Италии, в частности Тосканы, стал одним из самых востребованных в Европе. Соответственно, незамедлительно последовал рост цен на недвижимость. Ходят легенды, что некоторые инвесторы тратят на покупку тосканских вилл миллионы, даже не приезжая на объект. И они отчасти правы. Здешние места вряд ли подешевеют, а достойных предложений со временем становится все меньше. 

Для привлечения клиентов созданы все условия. Многие отмечают отлаженную систему транспорта. В Тоскане два аэропорта (в Пизе и Флоренции) и дороги хорошего качества. Если посчитать время, которое потребуется, чтобы добраться до своего итальянского дома из Москвы, то три часа полета плюс час-полтора поездки на машине займут не больше времени, чем, скажем, иная попытка вырваться на подмосковную дачу в пятницу вечером. Важно и то, что, несмотря на высокую активность рынка недвижимости, местные власти стремятся сохранить традиционный уклад жизни, высокие стандарты строительства и обслуживания домов. Практически ни одно здание не снесено. Дома в Тоскане восстанавливают по камушку, сохраняя индивидуальность постройки. Порой продают настоящие руины. После кропотливой работы новых владельцев они приобретают свой первоначальный вид. Здания высокой этажности встречаются редко. Их можно увидеть только в крупных городах. По негласному правилу дома не должны возвышаться над деревьями, поэтому постройки чаще всего не превышают трех этажей. Классическая тосканская вилла располагается на холме, вдали от других частных владений. Никто никому не мешает. Так что вместе с домом покупатель приобретает красивый пейзаж, тишину и уединенность. 

Тонкости процесса покупки недвижимости в Тоскане

Приступая к поиску жилья, необходимо разобраться с терминами. Вместо привычных названий (дом, коттедж, таунхаус) встречаются предложения о продаже следующих объектов:

bilocale (квартира с двумя спальнями);

casa/palazzo (общий термин для обозначения дома);

casetta (дом поменьше);

casale/casa colonica (ферма или деревенский дом);

castello (замок);

casa bifamiliare (таунхаус на две семьи);

casa colonica/casa padronale (основное здание в поместье);

cascina/casolare/fattoria/agroturismo (ферма-виноградник, где предусмотрены квартиры или комнаты для туристов). Немаловажно понять и отличия между названиями attico, rustico, rudere, означающими соответственно «старинный», «сельский под реставрацию», «заброшенные руины».

В разнообразии предложений легко заблудиться, поэтому, страхуясь от возможных юридических и налоговых проблем, почти все желающие купить жилье в Италии прибегают к услугам своих и местных адвокатов. 

Первый этап покупки заключается в непосредственном выборе объекта и выяснении того, насколько дом или квартира чисты в юридическом отношении. Далее заинтересованная сторона, используя агента по недвижимости в качестве посредника, делает предложение продавцу. На данном этапе, чтобы не купить кота в мешке, лучше привлечь к детальному осмотру дома оценщика (geometra). Он изучит все технические параметры дома и выявит возможные архитектурные недочеты. Торг здесь в порядке вещей. Но если это дом вашей мечты, то для победы над возможными претендентами имеет смысл предложить сумму, несколько большую, чем заявленная. Если продавец согласен на ваши условия, нужно выплатить ему депозит в размере 5–10 % от суммы сделки и заключить с ним контракт (compromesso), являющийся юридически обязательным для обеих сторон сделки. Документ должен содержать все данные по объекту недвижимости, сведения о продавце и покупателе, цене, условиях выплаты, дате завершения сделки. Если все идет по плану, составляют купчую, она должна быть оформлена и заверена нотариусом. После того как документы прошли все инстанции, покупатель перечисляет оставшуюся сумму и оплачивает все полагающиеся налоги и сборы. На последнем этапе в нотариате стороны подписывают договор купли-продажи (rogito). 

Как советуют риелторы, ни в коем случае не нужно соглашаться на серые схемы. И хотя такая практика уходит в прошлое, встречаются продавцы, которые для уменьшения налоговых выплат предлагают заявить в официальные органы сумму покупки ниже, чем она есть на самом деле. Налоговая полиция по закону имеет право в течение трех лет опротестовать сделку. 

Платежи и сборы 

При сделках покупки недвижимости в Италии осуществляют следующие выплаты:

регистрационный налог (от 0 до 10% от обозначенной цены недвижимости). Точный размер сбора исчисляют в зависимости от следующих факторов: первый ли это дом в собственности, является ли покупатель резидентом, возраст объекта;

земельный сбор (130 евро);

налог на добавленную стоимость (VAT). Для нерезидентов он достигает 9–15%, при сделках с жильем уровня люкс может доходить до 20%. Если покупатель в течение года обращается за получением вида на жительство, то VAT при покупке может быть снижен до 4%;

оплата услуг риелтора и нотариуса (каждому примерно по 3%);

выплаты по ипотеке, что составляет около 5% от величины займа.

В процессе пользования недвижимостью начисляют коммунальный налог (200–250 евро) и налог на собственность (0,4–0,7 % от оценочной стоимости жилья). Нерезиденты, как и все итальянцы, обязаны платить налог с дохода, получаемого на территории страны. То есть подоходный налог нужно отчислять, например, с процентов по вкладу, размещенному в итальянском банке, или с суммы, вырученной от сдачи жилья в аренду. Ставка варьируется в пределах 19–46%, в среднем же получается около 30%. 

Сколько стоит частичка Италии? 

По сравнению со стоимостью жилья в Москве цены на итальянскую недвижимость вполне конкурентоспособны. Удивление вызывают объявления о продаже домов с земельными участками за 30–50 тыс. евро. Как правило, такой объект больше похож на руины, чем на жилой дом. Однако даже если приплюсовать затраты на реконструкцию (минимум 90–120 тыс. евро), окажется, что цена за 40, а то и за 100 соток земли в сердце Италии относительно невелика. 

Жилье, готовое к проживанию, требующее небольшого косметического ремонта, естественно, на порядок дороже. Цены зависят от географического положения, качества ремонта, истории здания, развитости инфраструктуры и открывающегося вида — это главный козырь. Можно купить недорогую скромную квартиру с одной спальней в пригороде Лукки за 85 тыс. евро, а можно старинную многокомнатную со своей территорией за 150–250 тыс. евро. В более престижных городах стоимость недвижимости выше: от 120 тыс. евро за вариант с одной спальней, 170–420 тыс. евро — с двумя, от 417 тыс. евро — с тремя. Одно- и двухкомнатные квартиры в поселке компактного проживания недалеко от Флоренции обойдутся в 365 тыс. евро. А вариант с четырьмя спальнями — в пределах 550–820 тыс. евро. 

Не менее модное направление — море — стоит примерно столько же. За 550 тыс. евро предлагают купить виллу в Тоскане с пятью спальнями, тремя балконами, камином, 27 сотками земли. А одна из комнат имеет свой отдельный вход и пристроенную кухню, что позволяет сдавать ее в наем. Большие, недавно отреставрированные антикварные поместья в Тоскане с частными парками и потрясающими видами на характерные живописные холмы стоят миллионы. Популярными стали квартиры в комплексе, построенном на базе исторического палаццо. Здесь вместе с традициями жизни в старинных стенах собственники получают модернизированную инфраструктуру с бассейном, управляемыми въездными воротами и кухню, полностью обставленную новейшей техникой. Цены стартуют от 270 тыс. евро за двух-, трехкомнатные апартаменты. 

Аренда 

Разброс цен на аренду, также как и на покупку жилья, зависит от многих факторов. Месячная арендная плата за маленькую студию составляет 500 евро, за более просторную — уже 800 евро. Квартиры в Тоскане, рассчитанные на четырех проживающих, есть по 1200, 1550, 2170 евро в месяц. Таковы цены на варианты в крупнейших городах. А чем дальше от центра, тем плата ниже. 

Многих путешественников интересует информация, касающаяся найма жилья на короткий срок. Здесь кроме стандартного набора факторов на цены влияет сезонность. Апартаменты без изысков, с кухней, а порой и с включенным завтраком оценивают в 475 евро за неделю (600 евро — в самые популярные месяцы). Чем «круче» объекты и чем на большее количество людей они рассчитаны, тем выше ставка. Например, можно найти квартиру на 5–6 человек недалеко от Флоренции за 775–1225 евро в неделю. В винодельческом районе Chianti квартира на шестерых стоит 573–832 евро или 790–1230 евро в неделю в зависимости от сезона. Виллы, конечно, дороже. Здесь цены начинаются от 2 тыс. евро в месяц. 

Покупая недвижимость в Тоскане, вы не только делаете выгодное капиталовложение, но и становитесь частью этого прекрасного мира. 

«Недвижимость & Цены»

Екатерина ЧЕРНОВА

Полезная информация

Чтобы ознакомиться с краткой информацией о данной стране, узнать о процессе покупки, прочитать свежие новости, статьи или аналитику, выберите соответствующий раздел:

Читайте также